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Quiero una casa más grande: qué es mejor vender y comprar una nueva o alquilar

Gtres

Si antes, cuando comprábamos una casa, la teníamos en propiedad prácticamente toda la vida, ahora las situaciones personales y las diferentes etapas laborales hacen que muchos españoles se vean obligados a moverse de un lado a otro.

Por este motivo, cuando llega la hora de agrandar la familia y esta crece más de lo previsto surge la necesidad de cambiar de vivienda. Si, en ese momento, todavía vivimos de alquiler, tendremos que decidir entre buscar un nuevo inmueble para alquilar o comprar uno y tenerlo en propiedad. Sin embargo, la situación cambia si ya hemos adquirido una casa y necesitamos mudarnos. ¿Qué es mejor en estos casos? ¿Vender la casa y comprar una más grande o arrendar nuestra vivienda e irnos de alquiler? Lo aclaramos con un ejemplo. 

Vender la casa y comprar una nueva

Ana compró una casa a los pocos años de empezar a trabajar. Vivía sola y decidió que un piso de dos habitaciones en Madrid sería suficiente para ella. Sin embargo, con el paso de los años acabó casándose y tuvo una hija. Ahora ya son tres personas en su unidad familiar y están esperando a su siguiente hijo. Con todo esto, Ana y su familia se ponen a la búsqueda de una nueva vivienda, que tendrá que estar cerca de la suya, ya que allí tienen el colegio de su hija. Con los precios que existen en este momento en el mercado de la vivienda, Ana podría vender su piso (que ya ha terminado de pagar) por unos 180.000 euros. Por otra parte, el inmueble que le gusta tiene un precio 100.000 euros superior en este momento a su vivienda actual, es decir, 280.000 euros.

Si Ana vende su casa y decide comprar una más grande tendría que pedir una hipoteca de 100.000 euros, ya que obtendría 180.000 por la venta de su primera vivienda. No obstante, comprar un piso nuevo requiere una serie de gastos. En concreto, para este caso, el importe de la compra de la nueva vivienda ascendería hasta casi los 30.000 euros, que se desglosan en: 28.000 euros por impuestos (10% sobre el precio del inmueble), unos 830 por el notario, 590 por el registro y 450 por la gestoría. Además de esto, tendrá que hacer frente a los costes de constitución de la hipoteca, que serán algo superiores a los 800 euros (305 euros de tasación, 500 por comisión de apertura y 27 euros por comprobación registral).

Es decir, la compra de la nueva vivienda y los gastos de constitución de la hipoteca requieren más de 30.000 euros, según los cálculos realizados mediante las herramientas de Finect.

A todo ello habría que sumarle los intereses que pagaremos por el préstamo(hipoteca a un tipo fijo del 1,7% a 15 años), que ascienden a más de 13.000 euros. Además, la venta de la casa tampoco será gratuita y Ana deberá pagar la plusvalía municipal, que variará en función del área en la que se ubique el inmueble y el número de años que se haya tenido en propiedad. Eso sí, como va a revertir el dinero de la venta en una casa nueva, no tendrá que pagar IRPF.

Alquilar la casa e irse de alquiler

Pero, ¿y qué pasa si Ana se decanta por la opción del alquiler? Como ella y su familia quieren seguir viviendo en la misma zona pero en una vivienda más grande, la cuota del alquiler será mayor a la que recibirán por alquilar su propia vivienda. En concreto, Ana podría alquilar su piso por 800 euros, mientras que el alquiler del nuevo le costará 1.300. Es decir, necesitará aportar cada mes 500 euros de su bolsillo. Por el contrario, la cuota del préstamo hipotecario para este caso concreto sería de unos 630 euros. Es decir, además de todos los gastos de la venta de su anterior piso y la compra del nuevo, también le saldrían más caras las cuotas mensuales de la hipoteca que las del alquiler.

A nivel de costes, el alquiler parece resultar más favorable para Ana. Sin embargo, para saber si la operación sale rentable en el largo plazo habrá que tener en cuenta la revalorización de ambas viviendas en el futuro que, obviamente, sería mayor en la nueva vivienda (aunque habría que restarle todo lo gastado durante la compra y los intereses de la hipoteca).

En este caso, si estimamos una revalorización del 2% anual para ambos inmuebles, al cabo de 20 años el primero tendrá un valor de 252.000 euros y el segundo de unos 342.000 euros (tras restarle intereses de hipoteca, gastos de compra y plusvalía municipal de la venta del primer inmueble).

Pero, ¿qué hubiera pasado si en vez de comprarse ese segundo inmueble hubiera invertido la cantidad gastada por la compraventa durante esos 20 años? Si hubiese puesto ese equivalente (unos 50.000 euros) en bolsa sin realizar aportaciones extra, Ana podría haber obtenido unos 118.000 euros adoptando un perfil moderado. Este importe, sumado al de su antigua vivienda, le daría un valor total de unos 370.000 euros, por lo que, en este caso, hubiese sido mejor alquilar. Eso sí, si Ana hubiera adoptado un perfil conservador para no incurrir en riesgos, las ganancias de sus inversiones se habrían situado en torno a los 60.000 euros que, sumados al valor de su vivienda, le darían unos 312.000 euros, por lo que la opción de vender y comprar hubiese sido más rentable.